農地コンサルタントが見た、生産緑地の相続対策ブログ

認知症リスクに備える相続対策　任意後見制度の活用について

高齢化社会を迎えて認知症になるリスクも増してきています。

一旦認知症になってしまうと、その後の相続対策が一切できなくなってしまいます。

いつなるか分からない認知症リスクに備える方法はいくつかありますが、今回は任意後見制度の活用について見て行きましょう。

認知症などの理由で判断能力の不十分な方は、不動産や預貯金などの財産を管理したり、身の周りの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約)を結んだり、遺産分割)の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。このような判断能力)の不十分な方を保護し、支援するのが成年後見制度)です。

民法には成年後見制度について定めがあり、大きく分けると、法定後見制度と任意後見制度)の２つがあります。
法定後見制度は、既に認知症になってしまって判断能力が低下して単独で法律行為を行えなくなった場合に、本人以外の家族等が家庭裁判所に成年後見を申し出ることによって利用できます。
法定後見制度)では、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等（弁護士や司法書士などの専門家）が、本人の利益を考えながら本人を代理して契約)などの法律行為)をしたり、本人が同意を得ないでした悪徳商法などの不利益な法律行為)を後から取り消したりすることによって本人を保護・支援します。

認知症になってから利用できる法定後見制度があるなら、元気なうちから認知症リスクに備えて準備しておく必要がないように思われますが、そうではありません。

法定後見制度では、本人の利益を保護し、財産を適正に管理することが目的となっておりますので、相続の権利がある資産を受け継ぐ人達の利益になるような相続対策を行うことは一切認められません。

例えば、相続対策で有効とされる生前贈与に関しても、本人の資産が減少し、本人以外の相続人の資産が増えることになりますので、成年後見人が行うことはありません。

法定後見制度は、相続対策時の認知症リスクに対応できませんが、もう一つの任意後見制度では、本人が認知症になってからも相続対策を行うことができます。

任意後見制度とは、本人が十分な判断能力)があるうちに、将来、判断能力(が不十分な状態になった場合に備えてあらかじめ自分が選んだ任意後見人（家族、友人、弁護士・司法書士等の専門家等）に、自分の生活、療養看護)や財産管理に関する事務について代理権を与える任意後見契約)を、公証人)の作成する公正証書で締結しておくというものです。

本人の判断能力が低下した後、任意後見人)が任意後見契約で決めた事務について、家庭裁判所が選任する任意後見監督人の監督のもと本人を代理して契約などをすることによって、本人の意思にしたがった適切な保護・支援をすることが可能になります。

任意後見制度にはいくつか注意点があります。

【任意後見制度の注意点】

1. 認知症になる前しか利用できないので、元気なうちに手続きする必要がある。高齢や判断能力の低下が心配な場合は、すぐに手続きする。
2. 任意後見人が同世代だと相手にも認知症リスクがあるので、できるだけ若い世代の人になってもらう。
3. 死後の財産管理や支援までは頼めない。
4. 法定後見制度のような本人が行った不利な契約行為を取り消すことができない。

任意後見制度活用のメリットは以下の通りです。

【任意後見制度のメリット】

1. 本人が後見人を自由に選ぶことができますので、信頼できる家族や友人、弁護士・司法書士等の専門家に依頼することができます。
2. 相続対策や収益物件の管理、生産緑地の解除、農地転用を含む財産管理について任意後見制度の契約に定められますので、万一、認知症になっても引き続き相続対策を行うことができます。
3. 家庭裁判所が任意後見監督人を選び、任意後見人が任意後見契約に基づいた支援を適切に行っているかどうか監督しますので安心です。

以上のように、任意後見制度は相続対策を行う上で問題となる認知症リスクに備えることができますので、高齢の方や判断能力低下の心配がある方は、任意後見制度の活用を検討して頂きたいと思います。

• 不動産の売却や購入
• 不動産の賃貸
• 収益物件の建築
• 所有している収益物件の修繕やリノベーション
• 生産緑地の解除や農地転用
• 預金口座の解約・引出し
• 生命保険の加入
• 子供や孫などへの生前贈与
• 養子縁組
• 遺言書の作成

認知症になってしまうと相続対策ができなくなることが分かって頂けると思います。

特に高齢の資産家の方には、相続対策と並行して任意後見制度、家族信託、プライベートカンパニーの活用をお勧めしております。

万一の認知症リスクに備えるお手続き、不動産を活用した幸せな相続対策等について、ご興味がおありでしたら何なりとお気軽にご相談ください。

農地法３条許可申請には特例があります

農地を農地として利用する目的で第三者に売却（賃貸）する場合に、農業委員会に許可を申請しなければなりませんが、その際の申請を農地法３条許可申請と言います。

ちなみに、農地を農地以外（宅地等）に転用することを目的として第三者に売却（賃貸）する場合は、農地法５条許可申請が必要となります。

通常、農地法３条許可申請の際に農地を購入（賃貸）することができるのは、農家資格を有している個人や法人に限られます。

農家資格を得るには、農地台帳に登録されており、一定規模以上の農地を耕作していなければなりません。

農地法３条許可申請の特例では、社会福祉法人や医療法人が農地を購入(賃貸）する場合には、農家資格が無くても許可を申請することができます。

但し、農業委員会等の審査がありますので、農地取得後の事業計画、営農計画、収支計画等が必要となります。

また、農地を取得後に宅地等に転用することは原則できませんので、継続的に農地として利用する場合に限ります。

社会福祉法人、医療法人の農地取得のご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

アパートローン貸出残高が急増して、プチバブル状態が懸念され、政府や日銀が対策に動き始めています。

賃貸マンションが供給過剰の為に空室が増加し、賃料が下がる地域も出始めています。返済が滞ればローンは不良債権になりかねないことから、金融庁と日銀は対策に乗り出しました。

最近ニュース等の報道で良く取り上げられていますので、皆さんもご存知のことでしょう。

資産家の目線でこの手の報道を見た場合、どのような問題やリスクが潜んでいるのでしょうか？

①賃貸マンションが供給過剰になって空室リスク、賃料下落リスクが高まっている。

②最寄駅からバス便の立地では、築年数が新しくても空室率が高くなってきた。

③アパートローンを借りて賃貸マンションを建てたが、空室が増えて返済が滞り泣く泣く売却しなければならなくなる。

④空室の増加と賃料下落により利回りが低下して賃貸マンションの資産価値が下がり、アパートローンを完済できる金額以上で売却できない。

主な問題はこのような感じです。

上記①と②の問題点は、現時点でのリスクです。

更に深刻な問題は、将来的な③、④のリスクです。

無理のない収支計画に基づいて建てられた賃貸マンションは、泣く泣く売却しなければならない状況にはならないかも知れません。

しかし、ご自身の所有する賃貸マンションで空室が増加して賃料も下落した場合、利回りが低下するので収益物件として見た場合、資産価値が下がってしまいます。

将来の相続を考えた時、多額のアパートローンと資産価値が低下した賃貸マンションを次の世代に残してしまうということ。これは大変大きな問題だと思います。

１００％ご相談者の立場に立って、優良な資産を次の世代に残す為の相続対策をご提案させて頂きます。何なりとお気軽にご相談ください。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170403-00000047-san-bus_all

農家民宿開業の規制緩和について（京都市の場合）

京都市では、平成27年3月25日から農家民宿の開業に関する規制緩和の運用が開始されました。

最近では、農林業体験や生活体験を通じて、都市と農山村の交流、そして海外からの旅行者と農山村の交流が注目されています。

その中でも「農家民宿」は、農山村のありのままの生活や地域の魅力を発信するための手法として全国に広がっているようです。

「農家民宿」とは、農家が経営し、宿泊客に農林業に関する作業体験や郷土料理づくりなど農山村体験を楽しんでもらう宿泊施設のことです。