農地コンサルタントが見た、生産緑地の相続対策ブログ

都市部農地の相続を満足に導くプロ　資産全体を見渡し、農地の相続を一からコンサルティング

この度、「都市部農地の相続を満足に導くプロ」として京都新聞運営のマイベストプロに掲載されました。

都市部に農地を所有されておられる方の相続対策や、相続対策を何もしないと相続税が課税される資産家の方を対象とした内容となっております。

農地相続コンサルタントとして、私が普段どのように考え、どのように行動しているのかという行動指針や、プロフィール等についても記載しております。

是非、下記のマイベストプロのバナーをクリックして内容をご確認ください。

農業従事者の減少と高齢化　外国人の雇用が特効薬となるか

６月１６日に改正国家戦略特区法案が成立しました。

政府の成長戦略の柱であり、地域を限って大胆な規制緩和を行う国家戦略特区内において、改正法案施行後は、適切な管理の下、農業分野の専門的な技能等を有する外国人の就労が可能となります。

その大まかな中身ですが、母国の大学の農業系学部を卒業したり、日本の技能実習を終えたりした外国人を最長３〜５年受け入れる内容です。

一定の日本語能力を条件に、雇用主には日本人と同等以上の報酬の支払いが義務付けられるようです。

入管法の関係で、５年以内に一旦帰国する必要があります。

農業に従事する人数は、2016年２月に317万人となっており、10年前に比べて208万人（約４０％）も減少しています。

更に、そのうち65歳以上が占める割合は38％から47％に上昇し、人手不足と高齢化が深刻化しています。

今回の改正国家戦略特区法案では、農業分野の若年労働者の減少を補い、農業振興につなげる狙いがあります。

新しい取り組みですので、今後どうなるかは分かりませんが、人手不足の解消にはある程度役に立つのではないでしょうか。

ただし、日本語と日本文化を理解しない、質の低い外国人単純労働者が増えないように、しっかり制度運用して頂きたいですね。

「民泊」は空き家問題の救世主？　それとも住環境を悪化させる悪者？

住宅に有料で客を泊める「民泊」の営業基準や罰則等を定めた住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）が６月９日に国会で成立しました。

早ければ、2018年1月に施行される予定です。

これまでは、有料で住宅に宿泊させる為には、旅館業法の規定による簡易宿所の許可を得なければなりませんでした。

新しく成立した民泊新法では、従来の旅館業法の許可は不要であり、都道府県知事へ届出することで、これまで旅館業法の許可が下りなかった住居専用地域でも民泊を開業することが可能となります。

民泊は、旅館業法による簡易宿所に比べて届出だけで非常に簡単に開業できますが、旅館業法との兼ね合いもあり、年間営業日数は180日を上限とし、都道府県や政令指定都市などが地域の実情に応じ、条例で営業可能日数やその他の規制を制限することができます。

全国的に都市部でも空き家件数が増加して頭の痛い問題でしたが、空き家を減らす解決策の一つとして民泊による空き家の活用が注目されています。

住居専用地域の貸家が借り手が見つからずに長期間空き家となっている場合、所有者の選択肢が増えることになります。

これまで簡易宿所の許可を得る為には、専門家への申請手続き代行費や必要な設備工事費等の初期投資が、少なくても数十万円以上（物件の規模等により異なります）必要でしたが、民泊の場合はそのような初期投資はほとんど必要なくなりそうです。

普通に貸家として貸すよりも民泊の方が高い収益を生む可能性もあります。

空き家の活用に悩んでいる方にとって、民泊新法の成立は朗報ですね。

その一方で、許可を得ていない違法民泊はもちろんのこと、許可を得た簡易宿所の一部でも、近隣住民や地域とのトラブルが多発して社会問題化してきています。

私は、地域のまちづくり委員会に参加させて頂いておりますが、その会議でも簡易宿所や民泊の問題が主な議題となることが多いです。

近隣トラブルの主なものは、ゴミの出し方が悪い。タバコのポイ捨て。深夜まで大声で騒ぐ。深夜や早朝のキャリーバッグの騒音。深夜に宿泊施設の場所が分からない外国人にインターホンを鳴らされる。誰が管理しているか不明で施設の管理者と連絡が取れない。等があります。

簡易宿所や民泊施設に対する防災面や治安面での不安を払拭し、いかに宿泊施設と地域が調和して共存共栄していけるか、議論を交わし知恵を出して行かなければならないと思います。

放置されていた空き家が、良質な簡易宿所や民泊となって地域が活性化できれば、空き家所有者にとっても地域にとっても良い結果を生むのではないでしょうか。

その為にも、宿泊施設の所有者や管理者の方たちには、是非町内会に加入して頂いて、顔が見える信頼関係を地域や近隣住民の方々と築いて行って頂きたいですね。

将来の人口予測と賃貸住宅着工件数のアンバランスな現状

国立社会保障・人口問題研究所は、全国人口推計（日本の将来推計人口）を行い、 平成29（2017）年4月10日にその結果を公表しました。

皆さんがご存知の通り、人口減少と高齢化がはっきりと予測されています。

総人口は、2015年国勢調査による1億2709万人から、50年後の2065年には8,808万人と推計されています。
老年人口割合（65歳以上の人口に占める割合、いわゆる高齢化率）は、同じく2015年の26.6%から、50年後の2065年には38.4%へと上昇する予測です。

総人口は今後50年間で31％減少！（図は国立社会保障・人口問題研究所作成）

老年人口割合は今後50年間で11.8％上昇！（図は国立社会保障・人口問題研究所作成）

高齢化率も気になりますが、総人口が50年後に31％も減少することのほうが更に問題ではないでしょうか。

今回は、直近の賃貸住宅着工件数と絡めて考えてみます。

国土交通省が発表した平成29年3月の「住宅着工の動向について」によりますと、賃貸住宅の着工件数は、前年同月比で11％増加しています。

ちなみに、持家の着工件数は、前年同月比で2.4％減少しています。

将来の人口が減少することが明らかな場合、賃貸住宅の着工件数は減少、もしくは横ばいとなるはずですが、実際には増加しています。

将来の人口減少と賃貸住宅着工件数の増加というアンバランスな状況が生まれています。

これから、相続対策等で土地の有効活用を図られる場合、利回りの良いワンルームマンション以外の選択肢も検討しなければならないと思います。

相続対策も土地の有効活用も本来の目的は、家族の安定した将来設計を実現することですので、目先の利回りを優先せず、将来にわたって安定した収入の確保を優先される方が賢明でしょう。

土地の立地にもよりますが、建築費の補助金が受けられる可能もある「サービス付き高齢者向け住宅」（いわゆるサ高住）や、借地期間満了により土地が必ず返還される定期借地（住宅用なら50年以上、事業用なら10年〜50年未満）なども検討されることをお勧めします。

土地の有効活用をお考えの方は、何なりとお気軽にご相談ください。

100％依頼者の立場に立って、最適な有効活用方法をご提案させて頂きます。