農地コンサルタントが見た、生産緑地の相続対策ブログ

南海電鉄が遊休農地で「体験農園」沿線活性化への取り組み

農業従事者の高齢化や後継者不足が原因で遊休農地が拡大していますが、地方自治体による対策には限界があると思います。

そんな中、南海電鉄が沿線の遊休農地を借り受けて一般向けの体験農園事業を大阪府泉佐野市から始めて順次拡大していくようです。

都市近郊の遊休農地の有効活用方法として大変興味深い取り組みです。

都市部での体験農園の潜在需要はかなりあると聞いていますので、成功する可能性は十分あると思います。

鉄道会社が体験農園を始めるというのも面白いですね。

南海電気鉄道が沿線の遊休農地を借り受けて一般向けの体験農園事業を始めることが６日、分かった。農家の高齢化や後継者不足で生じた、沿線の遊休農地を野菜づくりやイベント開催などに活用。鉄道会社が農業を通して地域の活性化を目指すのは珍しい取り組みで、今春に大阪府泉佐野市の南海本線、羽倉崎駅近くで開業し、順次拡大していく方針だ。

体験農園第１号は農林水産省所管の農地中間管理機構（農地集積バンク）を通じて、農家から約千平方メートルを有償で借り受けて開設。地場野菜の生産、販売、若者の就農を支援する企業「泉州アグリ」（同市）と提携し、利用者に農作業の指導もできるようにする。

３０区画程度を設定し、作物の収穫期に合わせて半年単位で貸し出す。対象は、食や健康に関心のある家族連れやシニア層、本格的な農業に関心のある人などを想定している。料金などは未定。体験農園のほか、農作業や収穫が体験できるイベント、野菜栽培に関する講座や、食育活動なども展開するという。

南海電鉄は沿線の農業を応援するため、難波駅に泉州アグリが支援する若手農家が栽培した泉州タマネギや水ナスなどの直売所「ベジステ」を開設。駅構内の立ち食いそば店では「難波ネギ」を使ったメニューを期間限定で取り入れるなどして、地産地消をアピールしている。

（2017年2月6日　産経新聞）

＜相続税節税・養子縁組訴訟＞

最高裁　有効の１審判決が確定しました

相続税を節税する目的で行われた孫との養子縁組は有効なのか？

最高裁で争われていた裁判の判決が出ました。

結果は、主たる目的を相続税の節税とする養子縁組でも「有効」というものでした。

今後も、相続税対策として養子縁組が有効であることが確定しました。

多額の相続税が課税される可能性のある方、特定の孫に財産を継承したい方にとっては朗報ですね。

相続税の節税を目的にした養子縁組が有効かが争われた訴訟の上告審で、最高裁第３小法廷（木内道祥裁判長）は３１日、無効とした２審・東京高裁判決を破棄する判決を言い渡した。有効とした１審・東京家裁判決が確定した。節税を目的にした養子縁組は富裕層を中心に行われているとみられ、従来の運用を追認する内容となった。
相続税は、相続人が増えれば課税されない基礎控除枠が広がり、税率にも影響するため、養子縁組に節税効果があるとされてきた。
裁判で有効性が争われたのは、２０１３年に死亡した男性（当時８２歳）が、長男の息子である孫と生前に結んだ養子縁組。男性の長女と次女が無効を求めて提訴した。２審判決は、長男が税理士を連れて節税メリットを父親に説いていたことから「相続税対策が中心で男性に孫と親子関係を創設する意思はなかった」として養子縁組を無効と判断していた。

（2017年1月31日　毎日新聞）

農地を含む不動産、きちんと相続登記できていますか？

ほっておくと大変やっかいな問題を引き起こします

農林水産省が初めて農地の相続登記について調査した結果、農地の２割が相続登記未了の状態でした。

面積にするとなんと東京都４個分！

私が今までに農地の相続について相談を受けた中でも、やっかいなのがこの相続登記未了の問題です。

農地所有者が相続税対策を行う場合、又は、有効活用や売却を検討する場合、相続登記が未了であれば、ほとんどの有効な対策を実行することができません。

相続登記未了のまま時間が経過すると、代替わりや代襲相続が発生して相続人がどんどん増えて行きます。

いざ、相続登記をしようとすると、相続人の連絡先が不明。疎遠になってしまい相談がしにくい。相続人が増えて遺産分割協議がまとまらない。等の問題が起きてしまいがちです。

相続対策をお考えの場合、農地を含む不動産の相続登記ができているか、必ず確認しておいてください。

農林水産省は26日、国内農地の２割が相続時に登記上の名義人を変更せず故人のままである可能性が高いと発表した。該当面積は約93万5000ヘクタールと東京都の４倍に達する。登記上の名義人が不明確な農地の存在は大規模農家への集約を阻む要因になっているとみて、農水省は登記の必要性を農家などに周知する。

こうした「相続未登記」の実態が明らかになったのは今回が初めてだ。

農水省は市町村にある農業委員会を通じて農地台帳にある氏名や地番と、住民基本台帳や固定資産課税台帳を照合した。

農地台帳に登記された名義人の死亡が確認されたのは47万7000ヘクタール。名義人が転出するなどして住民基本台帳上の生死が確認できなかった農地は45万8000ヘクタールあった。

農地を相続する場合、相続税の支払いと違って名義人の書き換えは義務ではない。24年連続で値下がりするなど資産価値が低い水田や畑は売買の対象になりづらく「都会に出た子息は名義書き換えを面倒と考えがち」（相続業務を担う司法書士）という。

農地の固定資産税は宅地より低く、名義人の子息など所有者が支払っていれば法律上は問題ない。

（2016年12月26日　日本経済新聞）

相続税対策のための賃貸マンション経営　現在、空き家が増加中です

１室３０㎡以下のワンルームタイプの賃貸マンションの新規建設には注意してください

平成２７年１月から相続税の基礎控除が引き下げられたことに加えて、日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、賃貸住宅の着工件数が増加しています。

相続税対策と言えば、税理士さん、金融機関等に相談して一番に出てくる答えが賃貸マンション経営です。

確かに節税効果は抜群ですので、賃貸住宅（マンション）を建てることに問題はありません。

しかし、これからの少子高齢化に対応した間取りや企画にしておかないと、比較的近い将来に空室問題に悩むことになってしまいます。

内閣府によると１室３０㎡以下（ワンルームタイプ）の賃貸住宅が急増しているそうです。

新築ワンルームマンションの主な借り手は下宿する大学生でしたが、１８歳の人口は、近年のピーク時の平成４年　２０５万人⇒平成２９年　１２０万人と実に４１％も減少しています。

これから相続税対策で賃貸マンションを建てられる方は、利回り重視のワンルームマンションタイプ以外にも、１室あたりの面積が広いタイプの企画もご検討されてはいかがでしょうか。

国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を２０１６年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、１４〜１５年は各４０万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で１６年以降の潜在需要は３５万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。
また、面積別では、「６１平方メートル以上」より、「３０平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。今後増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」（内閣府担当者）と見ている。

（2017年１月24日　毎日新聞）