知っておきたい農地相続対策の用語集

家族間で信託契約を結び、財産の管理を任せることです。財産を持っている人（委託者）が、一定の目的のために、信頼できる家族（受託者）に財産を託し、受託者は契約に従ってその財産を管理・処分し、得られた利益を、定められた受益者に給付します。

認知症リスクに備える相続対策として、生産緑地以外にも収益不動産をお持ちの高齢の方にお勧めです。

詳しくはこちらをご参照ください。

認知症リスクに備える相続対策　家族信託の活用

境界確定測量とは、隣地所有者の境界立会い及び確認を行い、官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。

相続対策の基本は境界確定と言っても過言ではありません。

土地が面している道路や河川の所有者が公的な機関であれば、境界確定を行うのに３か月から６か月ほどかかります。

相続が発生してから、土地を分割や売却する場合、相続発生から１０か月以内の相続税の申告期限に間に合わないことがありますので、相続後に分割や売却を考えておられる土地は、事前に土地家屋調査士に依頼して境界確定しておくことをお勧めします。

農地の境界確定は、宅地と比較すると、水利組合の立会いが必要な場合等があり、長期化するケースが多いです。

時間的な余裕をもって取り組む必要があります。

ここで言う区画整理とは、個人的に行う小規模なものです。

自己所有地内で農地と宅地の場所を交換したり、道路の新設や区画等の変更を行います。

資産価値の向上や、将来の遺産分割や納税資金対策として有効です。

生産緑地であっても区画整理を行うことが可能です。

農作業を行っている人のことです。

実際の農作業を行っている人と農業委員会の台帳上の耕作者が異なる場合があるので注意が必要です。

実際の小作や賃貸借が既に終了している場合でも、小作や賃貸借契約の解除を届出ていない場合がありますので、所轄の農業委員会で確認されることをお勧めします。

調査方法が不明な場合や遠方にお住いの方は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

都市計画法によって定められており、市街化を抑制すべき区域のことです。

この区域内では原則的に宅地造成や建築などの開発行為が禁じられています。

将来、農地を宅地に転用しようと考えておられる場合、市街化調整区域内の農地は有効活用が非常に難しいので注意が必要です。

市街化調整区域かどうかは、所轄の市区町村役場の都市計画課等でお調べできます。

調査方法が不明な場合や遠方にお住いの方は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

都市計画法によって定められており、すでに市街地を形成している区域及びおおむね 10年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかるべき区域のことです。

不動産の有効活用に適している地域です。

市街化区域内の農地の相続には事前の相続対策が欠かせません。

生産緑地の指定を受けているか？

納税猶予の特例を利用しているか？

については必ず把握しておいてください。

次の世代が農業を続けていくことが決まっている場合、生産緑地の指定を受けていないと納税猶予の特例を受けることができませんので注意が必要です。

市街化区域かどうかは、所轄の市町村役場の都市計画課等でお調べできます。

調査方法が不明な場合や遠方にお住いの方は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

市街化地域内の農地を対象に指定される地区。この地区指定により、農地所有者は営農義務が生じますが、固定資産税・都市計画税の減免措置が受けられ、税額は農地並み課税となります。

相続時に生産緑地の相続人が納税猶予の特例を申請することもできます。

この特例を利用すれば、生産緑地に対する相続税は、ほぼゼロで相続することが可能です。

農地の相続税の納税猶予の特例を利用しようとする場合、生産緑地の指定を相続発生前に受けていなければなりません。

市区町村により取り扱いは異なりますが、生産緑地の追加指定の申込は年１回しか受け付けていないことが多いので、相続対策は時間に余裕を持って実行する必要があります。

農林漁業などの生産活動が営まれていること。

• 面積が 500㎡以上であること（森林、水路・池沼等が含まれてもよい）※平成29年の生産緑地法一部改正により、自治体によっては面積要件が緩和され300㎡以上でも可能となりました。
• 農林漁業の継続が可能であること（日照や農業用水路利用可能等の条件が営農に適していること）
• 当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること

（注意点）

生産緑地の指定を受けると原則として指定日から３０年間、又は主な営農従事者の死亡の時までは宅地化や売却・賃貸・建築いずれもできなくなります。

長期間にわたり農地以外に利用することや売却することができませんので、安易に指定を受けることはせず、将来の農地の利用計画を良く検討しましょう。

 ※平成30年に都市農地貸借法(正式名：都市農地の貸借の円滑 化に関する法律)が施行され、市町村や農業委員会の承認を得られれば、生産緑地を賃貸することができるようになりました。

生産緑地に指定されているかご不明な場合、又は、生産緑地の追加指定をご検討されている場合には、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

生産緑地の指定を解除すると宅地化したり、売却・賃貸・建築等が自由に出来るようになります。

一旦指定を受けると生産緑地法の厳格な定めがある為、解除することは難しいですが、下記の要件のいずれかに該当する場合には、生産緑地の解除（手続きは買取りの申出といいます）をすることができます。

【生産緑地解除の要件】

①生産緑地地区指定の告示の日から起算して30年を経過したとき。１９９２年に生産緑地に指定された農地が多く存在し、その場合は２０２２年に指定解除が可能となります。
②生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡したとき。
③主たる従事者が生産緑地に係る農林漁業に従事不可能となる故障（病気・けが等）があったとき。医師の診断書や要介護認定等が必要となります。※市町村により要件が異なります。

【解除した場合の注意点】

①生産緑地を解除すると再度指定を受ける（生産緑地に戻す）ことができなくなります。

②固定資産税・都市計画税の優遇が受けられなくなり、宅地並み課税となります。

③納税猶予を受けている場合、猶予されていた相続税額と利子税を一括で支払う必要があります。非常に高額な納税額となりますので、十分ご注意下さい。

④次回の相続時には納税猶予の特例は利用できませんので、高額な相続税の納付が必要になる場合が多いです。事前に納税資金対策等を検討する必要があります。

解除できるかどうかご不明な場合、又は、解除した場合の注意点③の納税額をお知りになりたい場合には、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

2018年6月に都市農地の貸借の円滑化に関する法律が制定され、要件を満たす場合は、生産緑地を個人または株式会社や農業生産法人等の法人に貸し出すことができるようになりました。

それ以前は、原則として生産緑地を貸すことは認められていませんでした。

この法律ができるまでは、生産緑地を貸すと納税猶予が打ち切りになり、すぐに相続税と利子税の合計額を納税しなければいけませんでしたが、この法律の要件を満たして賃貸する場合は納税猶予も継続できます。

以下のようなケースは、この法律による生産緑地の貸借を検討しましょう。

• 兼業農家だが転勤になり営農できなくなった。
• 高齢や持病により営農できなくなったが、納税猶予の特例を利用しているため営農を辞められない。

注意点は、借りたいという相手方がいることが必須条件です。

営農しやすい農地でない場合、借り手が見つからないケースも考えられます。

道路付けや形状等が農業に適しているか？を確認の上、検討されることをお勧めします。 

生産緑地の指定から30年経過すると固定資産税の優遇措置（農地並み課税）がなくなり、農地の維持が難しくなる問題に対処するため、2018年4月から生産緑地法に新しい制度が追加されました。

それが、特定生産緑地制度です。

特定生産緑地制度とは、生産緑地のメリット・デメリットが、そのまま10年間延長できる制度のことです。

特定生産緑地制度の創設により、2022年に生産緑地が一斉に宅地化され、地価の下落や賃貸市場の崩壊が起こると問題視されていた、「生産緑地の2022年問題」の悪影響をかなり抑えることができそうです。

【生産緑地のメリット】

• 固定資産税が農地並み課税（維持費が安い）
• 相続税の納税猶予が利用できる（ほぼ無税で相続可能）

【生産緑地のデメリット】

• 営農する義務（30年経過又は死亡や故障で解除可能）⇒特定生産緑地は10年間営農義務あり
• 売れない・建てられない・お金を借りられない

2022年で30年の期間経過を迎える生産緑地について、期間満了までに、市区町村に特定生産緑地の申請をすることができます。

申請すると、従来の生産緑地と同じ税制優遇（固定資産税農地並み課税・納税猶予の特例利用可能）が10年間延長されます。

それと同時に10年間の営農義務も延長されます。

この制度ができたことにより、生産緑地を所有している方全員が、2022年の期間満了までに、特定生産緑地指定の申請をするのか？申請しないのか？を必ず選択しなければなりません。

もし、申請を忘れたまま期間満了（指定の日から30年経過）してしまうと、二度と特定生産緑地の指定を受けることができません。

その場合、固定資産税優遇が無くなり宅地並み課税となり、更に、次回の相続では納税猶予の特例の利用もできなくなります。

特定生産緑地指定の申請をするかどうか？という問題は、将来、農業を続けていく後継者がいるかどうか？という問題とも関係しています。

申請前に家族会議をして、次の世代に生産緑地をどう継承していくべきか。ご家族で良く話し合った上で、方向性を決めていくことをお勧めします。

生産緑地の一部だけを特定生産緑地に指定する場合、原則、土地の分筆（境界を確定してから土地を分割すること）が必要です。

分筆手続きは、３か月〜長くて１年程度かかりますので、早めに手続きしないと申請期限に間に合いません。

早め早めの準備がとても大事です。

自分にとって、特定生産緑地を申請したら良いか、しない方が良いのか分からない・・・

特定生産緑地のメリットとデメリットが知りたい

特定生産緑地の申請時にどういう手続きが必要なのか分からない・・・

特定生産緑地について詳しく教えて欲しい・・・

そもそも誰に相談したら良いか分からない・・・

こんな悩みを持っておられる場合、農地相続対策コンサルティングの第一歩である特定生産緑地に指定する・指定しないシミュレーション診断をご利用ください。

多くの生産緑地についてアドバイスしてきたコンサルタント集団がシミュレーション診断いたします。

生産緑地や権利関係等の調査を行い、特定生産緑地の選択方法に至るまでの全体像を把握できます。

市街化地域内の農地で生産緑地の指定を受けていないもの。

自由に宅地化して有効利用が図れますが固定資産税・都市計画税は宅地並み課税されます。

固定資産税課税通知書をご覧になって、宅地並みの高額な固定資産税が課税されている場合は都市農地に該当します。

農業委員会に農地転用の届出をすれば、いつでも有効活用や売却が可能な状態です。

次の世代が農業を続ける場合には、納税猶予の特例を利用したほうが良い場合がありますので、そのようなケースでは生産緑地の追加指定を検討してください。

市町村によっては、生産緑地の新規受付をしていない地域もありますので注意が必要です。

もし、次の世代が農業を続けられない場合は、相続発生時に高額の相続税が課税される可能性が高いので、早急に相続対策に着手されることをお勧め致します。

何から相続対策を始めて良いかご不明な場合、農地相続対策コンサルティングの第一歩であるシミュレーションのサービスをご利用ください。

農地を含む不動産の調査から相続対策スケジュールまで全体像を把握できます。

農地の適正な管理等を目的として市町村に設置されている行政委員会のこと。

農地の利用関係の調整、農地の台帳の管理、農地転用の受付や審査等を行っています。

所有されている農地の状態は農業委員会で調べることができます。

調査方法が不明な場合や、遠方等で調査が難しい場合は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

農地を宅地など農業以外の目的に転用すること。

農業生産力を維持していくため農地法によって許可制や届出制とし、転用を制限しています。

農地を確保の必要性の程度によって第1種から第3種に区分しています。

市街化調整区域内の農地転用には都道府県知事の許可が必要ですので、簡単には転用できない場合がほどんどです。

逆に市街化区域内の農地転用は届出制のため、簡単に転用できます。但し、生産緑地の指定を受けている場合には、生産緑地の指定から３０年を経過した場合、もしくは、所有者が死亡又は農業に従事できなくなる病気やケガをした場合でないと生産緑地の指定が解除できず、農地転用もできませんので注意が必要です。

農地を相続によって取得した相続人が農業を継続する場合、納税猶予の特例を利用すると一定の条件の下に、その農地に係る相続税額のうち、農業投資価格を課税価格とみなして計算した税額を超える部分（要するに大部分）について相続税の納税が猶予されます。

簡単に言うと、この特例を利用すれば農地の相続税がほどんどかかりません。

デメリットとして、納税猶予を受けた相続人は終身営農（亡くなるまで農業経営を継続）の義務が生じます。

終身営農を全うできず、途中で農地転用して賃貸マンション建築する場合、または農地の売却をする場合には、猶予された相続税プラス猶予されていた期間の利子税が課税されます。

課税額が高額となることが非常に多いので、安易に納税猶予の特例を利用する前に良く検討しましょう。

納税猶予を途中で打ち切った場合の説明はこちらをご参照ください。

現在、農地が納税猶予を受けているかどうか不明な場合は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

不動産鑑定士が、不動産の地域環境や個別具体的な条件を分析して多方面から観察し、最適な利用方法を考えたうえで適正な地価を鑑定評価することです。

実際の価値が低く相続税評価額が高い不動産がある場合、不動産鑑定により相続税評価を引き下げることができます。

都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域。

市街化区域内には住居系、商業系、工業系の用途地域があり、用途地域の種類により有効活用の難易度に差が出ます。

どの用途地域かは、所轄の市町村役場の都市計画課等で調査できます。