知っておきたい農地相続対策の用語集

都市計画法によって定められており、市街化を抑制すべき区域のことです。

この区域内では原則的に宅地造成や建築などの開発行為が禁じられています。

将来、農地を宅地に転用しようと考えておられる場合、市街化調整区域内の農地は有効活用が非常に難しいので注意が必要です。

市街化調整区域かどうかは、所轄の市区町村役場の都市計画課等でお調べできます。

調査方法が不明な場合や遠方にお住いの方は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

都市計画法によって定められており、すでに市街地を形成している区域及びおおむね 10年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかるべき区域のことです。

不動産の有効活用に適している地域です。

市街化区域内の農地の相続には事前の相続対策が欠かせません。

生産緑地の指定を受けているか？

納税猶予の特例を利用しているか？

については必ず把握しておいてください。

次の世代が農業を続けていくことが決まっている場合、生産緑地の指定を受けていないと納税猶予の特例を受けることができませんので注意が必要です。

市街化区域かどうかは、所轄の市町村役場の都市計画課等でお調べできます。

調査方法が不明な場合や遠方にお住いの方は、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

市街化地域内の農地を対象に指定される地区。この地区指定により、農地所有者は営農義務が生じますが、固定資産税・都市計画税の減免措置が受けられ、税額は農地並み課税となります。

相続時に生産緑地の相続人が納税猶予の特例を申請することもできます。

この特例を利用すれば、生産緑地に対する相続税は、ほぼゼロで相続することが可能です。

農地の相続税の納税猶予の特例を利用しようとする場合、生産緑地の指定を相続発生前に受けていなければなりません。

市区町村により取り扱いは異なりますが、生産緑地の追加指定の申込は年１回しか受け付けていないことが多いので、相続対策は時間に余裕を持って実行する必要があります。

農林漁業などの生産活動が営まれていること。

• 面積が 500㎡以上であること（森林、水路・池沼等が含まれてもよい）※平成29年の生産緑地法一部改正により、自治体によっては面積要件が緩和され300㎡以上でも可能となりました。
• 農林漁業の継続が可能であること（日照や農業用水路利用可能等の条件が営農に適していること）
• 当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること

（注意点）

生産緑地の指定を受けると原則として指定日から３０年間、又は主な営農従事者の死亡の時までは宅地化や売却・賃貸・建築いずれもできなくなります。

長期間にわたり農地以外に利用することや売却することができませんので、安易に指定を受けることはせず、将来の農地の利用計画を良く検討しましょう。

 ※平成30年に都市農地貸借法(正式名：都市農地の貸借の円滑 化に関する法律)が施行され、市町村や農業委員会の承認を得られれば、生産緑地を賃貸することができるようになりました。

生産緑地に指定されているかご不明な場合、又は、生産緑地の追加指定をご検討されている場合には、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。

生産緑地の指定を解除すると宅地化したり、売却・賃貸・建築等が自由に出来るようになります。

一旦指定を受けると生産緑地法の厳格な定めがある為、解除することは難しいですが、下記の要件のいずれかに該当する場合には、生産緑地の解除（手続きは買取りの申出といいます）をすることができます。

【生産緑地解除の要件】

①生産緑地地区指定の告示の日から起算して30年を経過したとき。１９９２年に生産緑地に指定された農地が多く存在し、その場合は２０２２年に指定解除が可能となります。
②生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡したとき。
③主たる従事者が生産緑地に係る農林漁業に従事不可能となる故障（病気・けが等）があったとき。医師の診断書や要介護認定等が必要となります。※市町村により要件が異なります。

【解除した場合の注意点】

①生産緑地を解除すると再度指定を受ける（生産緑地に戻す）ことができなくなります。

②固定資産税・都市計画税の優遇が受けられなくなり、宅地並み課税となります。

③納税猶予を受けている場合、猶予されていた相続税額と利子税を一括で支払う必要があります。非常に高額な納税額となりますので、十分ご注意下さい。

④次回の相続時には納税猶予の特例は利用できませんので、高額な相続税の納付が必要になる場合が多いです。事前に納税資金対策等を検討する必要があります。

解除できるかどうかご不明な場合、又は、解除した場合の注意点③の納税額をお知りになりたい場合には、生産緑地・都市農地お調べサービスで調査致します。