知っておきたい農地相続対策の用語集

2018年6月に都市農地の貸借の円滑化に関する法律が制定され、要件を満たす場合は、生産緑地を個人または株式会社や農業生産法人等の法人に貸し出すことができるようになりました。

それ以前は、原則として生産緑地を貸すことは認められていませんでした。

この法律ができるまでは、生産緑地を貸すと納税猶予が打ち切りになり、すぐに相続税と利子税の合計額を納税しなければいけませんでしたが、この法律の要件を満たして賃貸する場合は納税猶予も継続できます。

以下のようなケースは、この法律による生産緑地の貸借を検討しましょう。

• 兼業農家だが転勤になり営農できなくなった。
• 高齢や持病により営農できなくなったが、納税猶予の特例を利用しているため営農を辞められない。

注意点は、借りたいという相手方がいることが必須条件です。

営農しやすい農地でない場合、借り手が見つからないケースも考えられます。

道路付けや形状等が農業に適しているか？を確認の上、検討されることをお勧めします。 

生産緑地の指定から30年経過すると固定資産税の優遇措置（農地並み課税）がなくなり、農地の維持が難しくなる問題に対処するため、2018年4月から生産緑地法に新しい制度が追加されました。

それが、特定生産緑地制度です。

特定生産緑地制度とは、生産緑地のメリット・デメリットが、そのまま10年間延長できる制度のことです。

特定生産緑地制度の創設により、2022年に生産緑地が一斉に宅地化され、地価の下落や賃貸市場の崩壊が起こると問題視されていた、「生産緑地の2022年問題」の悪影響をかなり抑えることができそうです。

【生産緑地のメリット】

• 固定資産税が農地並み課税（維持費が安い）
• 相続税の納税猶予が利用できる（ほぼ無税で相続可能）

【生産緑地のデメリット】

• 営農する義務（30年経過又は死亡や故障で解除可能）⇒特定生産緑地は10年間営農義務あり
• 売れない・建てられない・お金を借りられない

2022年で30年の期間経過を迎える生産緑地について、期間満了までに、市区町村に特定生産緑地の申請をすることができます。

申請すると、従来の生産緑地と同じ税制優遇（固定資産税農地並み課税・納税猶予の特例利用可能）が10年間延長されます。

それと同時に10年間の営農義務も延長されます。

この制度ができたことにより、生産緑地を所有している方全員が、2022年の期間満了までに、特定生産緑地指定の申請をするのか？申請しないのか？を必ず選択しなければなりません。

もし、申請を忘れたまま期間満了（指定の日から30年経過）してしまうと、二度と特定生産緑地の指定を受けることができません。

その場合、固定資産税優遇が無くなり宅地並み課税となり、更に、次回の相続では納税猶予の特例の利用もできなくなります。

特定生産緑地指定の申請をするかどうか？という問題は、将来、農業を続けていく後継者がいるかどうか？という問題とも関係しています。

申請前に家族会議をして、次の世代に生産緑地をどう継承していくべきか。ご家族で良く話し合った上で、方向性を決めていくことをお勧めします。

生産緑地の一部だけを特定生産緑地に指定する場合、原則、土地の分筆（境界を確定してから土地を分割すること）が必要です。

分筆手続きは、３か月〜長くて１年程度かかりますので、早めに手続きしないと申請期限に間に合いません。

早め早めの準備がとても大事です。

自分にとって、特定生産緑地を申請したら良いか、しない方が良いのか分からない・・・

特定生産緑地のメリットとデメリットが知りたい

特定生産緑地の申請時にどういう手続きが必要なのか分からない・・・

特定生産緑地について詳しく教えて欲しい・・・

そもそも誰に相談したら良いか分からない・・・

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市街化地域内の農地で生産緑地の指定を受けていないもの。

自由に宅地化して有効利用が図れますが固定資産税・都市計画税は宅地並み課税されます。

固定資産税課税通知書をご覧になって、宅地並みの高額な固定資産税が課税されている場合は都市農地に該当します。

農業委員会に農地転用の届出をすれば、いつでも有効活用や売却が可能な状態です。

次の世代が農業を続ける場合には、納税猶予の特例を利用したほうが良い場合がありますので、そのようなケースでは生産緑地の追加指定を検討してください。

市町村によっては、生産緑地の新規受付をしていない地域もありますので注意が必要です。

もし、次の世代が農業を続けられない場合は、相続発生時に高額の相続税が課税される可能性が高いので、早急に相続対策に着手されることをお勧め致します。

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