特定生産緑地の対策ノウハウ

京都市では、8月3日から特定生産緑地の申請受付が開始されました。

 

初めての申請となりますので、不安な点があれば相談相手が必要となりますが、特定生産緑地の場合はどうでしょうか。

特定生産緑地には問題がいくつかありますが、その一つが相談窓口の問題です。

 

生産緑地を所有しておられる方には、既に京都市から特定生産緑地申請の案内や申出書類が郵送されました。

案内には、申請する際の必要書類や、同意が必要な第三者のことが記載されています。

第三者の同意が必要ない場合、申請手続きはとても簡単です。

特定生産緑地の申請手続き方法が分からない場合、京都市なら市役所の都市計画課や北部・西部・東部農業振興センターが相談窓口となります。

 

問題なのは、特定生産緑地の申請手続き方法以外のことを相談する窓口がないことです

 

例えば、こんなお悩みありませんか？

• 生産緑地所有者の健康状態が悪く、老人ホームへの入所を検討している場合、特定生産緑地を申請しない方が良いか？
• 今は健康だが、10年後の年齢を考えると農業を継続できるか不安
• 将来のことを考えると生産緑地全部を特定生産緑地に指定するか迷っている
• 農業の後継者問題に不安があるがどうしたら良いか？
• 納税猶予の特例を利用している生産緑地と、利用していない生産緑地があるがどうしたら良いか？
• 特定生産緑地のメリットは聞いたことがあるが、デメリットのことも知りたい
• 自分や家族にとって特定生産緑地の申請をするか？しないか？どちらがベストか？

いろんな不安や悩みがあると思いますが、上記のような相談は行政の窓口では対応できません。

なぜでしょうか？

そもそも行政の窓口の役割は、国の方針に従い、特定生産緑地の指定を推進して都市部の農地を保全することです。

また、私有財産である生産緑地を特定生産緑地に指定する方が良いか？指定しない方が良いか？という相談には、立場上答えられません。

 

生産緑地の問題に対応するためには、様々な知識と経験が必要です

• 生産緑地
• 特定生産緑地
• 納税猶予の特例
• 納税猶予の打ち切りと利子税
• 生産緑地の2022年問題
• 生産緑地の買取申し出
• 相続対策
• 納税対策
• 争族回避対策
• 農地の境界
• 相続登記
• 遺言書作成

残念ながら、上記のような問題に全て対応できる専門職は存在しません。

行政にも対応できる窓口はありません。

 

生産緑地所有者にとって、安心して相談できる窓口が無いということは大きな問題です

 

そこで、私たちは、生産緑地の問題に精通した専門家集団である「きょうと生産緑地相談窓口」を設立しました

 

京都の生産緑地の問題で悩む人ゼロを目指して活動しています。

ワンストップで生産緑地や特定生産緑地の様々な問題に対応できます。

正確な情報を知り、特定生産緑地のメリットとデメリットを理解した上で、特定生産緑地に指定するべきかどうかを判断していただきたいと願っております。

特定生産緑地には問題がいくつかありますが、その一つは、特定生産緑地の選択には相続対策の目線が必要な問題です。

 

大切なことは、特定生産緑地の指定を受けるか否かを検討する際の考え方です。

特定生産緑地制度は、生産緑地の指定から30年後にその指定を受けると、生産緑地と同等の税制優遇が受けられます。

そして、以後10年ごとに特定生産緑地の指定を延長できます。

 

実は、2022年に特定生産緑地に指定するかどうかという選択は、次の相続をいかに乗り切るかということと表裏一体です

 

【例をあげて解説します】

2022年に70歳になる生産緑地所有者のＡさん。

持病はあるものの、かかりつけ医師から投薬を受けており、体調に問題はありません。

あと10年は農業が続けられそうです。

家族構成は、妻と子供２人です。

 

選択肢１　あと10年農業を続ける（後継者がいる場合）

 

2022年に特定生産緑地の指定を受けました。

Aさんは78歳の時に認知症を発症し、以後、農業を続けることができなくなりました。

元々、同居している長男が農業を継ぐことになっていました。

長男が生産緑地の営農を続けることで、固定資産税は農地並み課税のままです。

次の相続では、納税猶予の特例を利用する予定ですので、相続税の心配はありません。

 

 

選択肢２　あと10年農業を続ける（後継者がいない場合）

 

2022年に特定生産緑地の指定を受けました。

Aさんは78歳の時に認知症を発症し、以後、農業を続けることができなくなりました。

農業の後継者がいないので、生産緑地を解除して農業を辞めることになりました。

農地の固定資産税が宅地並み課税となり、所有コストが増えました。

認知症による意思能力の喪失のため、農地を売却することもできません。

Ａさんが認知症のために相続対策が一切できなくなりました。

次の相続では、納税猶予の特例が利用できないため、高額な相続税を支払わなければなりません。

税理士に相続税評価を依頼した結果、特定生産緑地の課税遺産総額は4億円でした。

相続税額は4,610万円でした。

手元に納税資金があれば良いのですが・・・

 

 

選択肢３　農業を辞めて相続対策を始める（後継者がいない場合）

 

2022年に特定生産緑地の指定を受けず、生産緑地の解除（買取申し出）を申請し、相続対策を開始します。

税理士に相続税評価を依頼した結果、生産緑地の課税遺産総額は4億円でした。

相続税額は4,610万円でした。

次に不動産業者に時価評価を依頼した結果は、2億円でした。

 

【相続対策１】

2億円で生産緑地を売却し、所得税等控除後の手取り額は約１億5,500万円でした。

【相続対策２】

売却益のうち、1,500万円は一時払終身生命保険に加入。（非課税枠活用）

【相続対策３】

売却益の残りで都心部の収益物件6,000万円２棟購入。（収益２棟 １億2,000万円+諸経費2,000万円）

【節税効果】

税理士に相続税評価を依頼した結果、収益物件２棟の課税遺産総額は7,000万円でした。

相続税額は112万円でした。

この時点で相続税が、4,610万円−113万円＝4,497万円の節税効果がありました。

更に収益物件の実質利回りが4％なので、年収480万円を得ることができました。

今後、認知症対策として収益物件２棟に対し、家族信託の利用を検討しています。

 

2022年に特定生産緑地指定するか否かで、将来の相続の負担は大きく異なります。

そして、どちらが良いかはケースバイケースです。

 

上記の例で分かる通り、安易に特定生産緑地の申請をしてはいけないことが分かります。

相続対策の一環として、特定生産緑地の指定問題を検討されることをお勧めします。

 

生産緑地の相続対策は、とても複雑なので専門家のアドバイスが必要です。

このような問題を解決するために、私たちは、生産緑地の問題に精通した専門家集団である「きょうと生産緑地相談窓口」を設立しました

私たちは、京都の生産緑地の問題で悩む人ゼロを目指して活動しています。

ワンストップで生産緑地や特定生産緑地の様々な問題に対応できます。

正確な情報を知り、特定生産緑地のメリットとデメリットを理解した上で、特定生産緑地に指定するべきかどうかを判断していただきたいと願っております。

特定生産緑地には問題がいくつかありますが、その一つが、特定生産緑地の申請をしないと大変なことになる問題です。

  

生産緑地の期間満了により、生産緑地と同等の税制優遇が受けられる特定生産緑地制度が創設されました。

 

京都市の場合、令和４年（2022年）3月末が特定生産緑地指定の受付期限となっています。

この期日を過ぎた場合、特定生産緑地に指定することができなくなります。

生産緑地所有者の中でも、特に特定生産緑地の申請をしないと大変なことになるタイプの人がおられます。

 

では、大変なことになるタイプの人とは？

 

• 生産緑地所有者の健康問題に不安がない
• 農業の後継者がいる
• 農業の収支が大幅に黒字
• 納税猶予の特例を利用している
• 相続が起きた場合にも納税猶予の特例を利用する予定がある
• 専業農家である

 

上記の条件に当てはまる数が多いほど、特定生産緑地の申請をしないと大変なことになるタイプの人です。

もし、そのようなタイプの人が特定生産緑地の申請しないと以下のようなデメリットがあります。

 

特定生産緑地に指定しない場合のデメリット

1. 固定資産税が宅地並み課税となり農業収支が悪化する ※大幅に増額になる
2. 次の相続で納税猶予の特例を利用できなくなる ※高額な相続税を支払わないと農業を継続できない
3. 農業収支が悪化した場合には農業経営を辞めたいが、辞める場合は、猶予されている相続税と利子税を一括現金納付しないといけない ※農業を辞めたくても多額の現金が用意できないと辞められない

農業後継者がおられて、次世代も納税猶予の特例を利用する予定がある場合、特定生産緑地に指定することをお勧めします。

特定生産緑地には問題がいくつかありますが、その一つが情報不足にもかかわらず重大な決断を迫られている問題です

 

京都市でもそろそろ特定生産緑地の指定申請受付が始まりそうですね。

生産緑地の期間満了により、生産緑地と同等の税制優遇が受けられる特定生産緑地制度が創設されました。

既に生産緑地所有者あてに市役所から、特定生産緑地の制度をお知らせする書類が届いています。

その内容は、

1. 生産緑地同様の税制優遇が得られること。
2. 10年間営農義務があること。
3. 納税猶予の特例が利用できること。

という説明がメインです。

 

生産緑地の指定から28年経ちますが、今までは生産緑地の30年縛りがあり、農業を継続するしか生産緑地所有者には選択肢はありませんでした。

28年の間に、所有者は高齢化し、相続が発生している場合もあります。

平成4年（1992年）の生産緑地指定時点と今では、かなり状況は変化していますね。

 

突然、新しい特定生産緑地という制度ができたという通知が届き、情報源は市役所のお知らせ書類のみというのが現状です。

中には、農協による特定生産緑地制度の説明会に参加された方もおられると思います。

いずれにしても、特定生産緑地制度の情報が不足しているために、きちんと理解できている生産緑地所有者は少ないと思います。

 

特定生産緑地の情報が不足しているにもかかわらず、生産緑地所有者は重大な決断を迫られています

■2022年以降も今まで通り10年間農業を継続するか？
■生産緑地の一部だけ10年間農業を継続するか？
■この機会に農業を辞めるか？
という決断です。

この決断をしようとする際に検討することは何でしょうか？

• 生産緑地所有者の健康問題
• 繁忙期に手伝ってくれる家族の意向
• 後継者の問題
• どの生産緑地を特定生産緑地に指定するか
• 農業を辞めるべきか

上記のような重大な決断をするためには、情報が圧倒的に不足しています。

一見すると特定生産緑地制度はお得な感じがしますが、実はケースバイケースです。

 

生産緑地所有者にとって、情報が圧倒的に不足しているにもかかわらず重大な決断を迫られているということは問題です

 

そこで、私たちは、生産緑地の問題に精通した専門家集団である「きょうと生産緑地相談窓口」を設立しました

私たちは、京都の生産緑地の問題で悩む人ゼロを目指して活動しています。

ワンストップで生産緑地や特定生産緑地の様々な問題に対応できます。

正確な情報を知り、特定生産緑地のメリットとデメリットを理解した上で、特定生産緑地に指定するべきかどうかを判断していただきたいと願っております。

特定生産緑地の申請をするべきかどうか？

検討中の方も多いと思います。

今回は、特定生産緑地の申請をする際に必要となる書類について解説します

 

【必ず必要となる書類】

・特定生産緑地指定申出兼同意書 ※市役所から郵送

・印鑑証明書１通 ※発行から３か月以内

・土地全部事項証明書（申請地ごと）※法務局で取得

 

【必要に応じて必要となる書類】

・農地等利害関係人の同意書 ※賃借人等の利害関係人がいる場合

・農地等利害関係人の印鑑証明書１通 ※発行から３か月以内　

・地積測量図 ※生産緑地の一部を特定生産緑地に指定する場合

・相続人全員の同意書・印鑑証明書・戸籍関係一式 ※生産緑地の登記名義人が死亡しており、相続登記未了の場合

 

特定生産緑地の指定は、原則、生産緑地所有者が申請すれば認められます。

必要書類も基本的には簡単に取得できます。

 

注意が必要なのは、必要書類が簡単に取得できない場合があることです。

以下に該当する人は、なるべく早めに関係者や専門家等に相談しましょう。

・第三者の同意が必要な場合　

• 永小作人：小作料を支払って農地を借りている人（小作関係は解消されてきており対象者は少ない）
• 賃借人：賃貸契約により農地を借りている人（それなりに対象者がおられる）
• 仮登記：所有権移転請求権や賃借権などの仮登記の権利者
• 地上権：高架線の設置のための地上権設定の権利者など
• 抵当権：融資借入先（農協以外）などの権利者

・生産緑地の一部だけを特定生産緑地に指定したい場合

特定生産緑地に申請する部分としない部分を明確にするため、土地家屋調査士に依頼して地積測量図を作成する必要があります。

※市町村によっては、土地の分筆が必要な場合があります。

農地の測量や境界確定には時間がかかる場合がありますので、必要な場合は、なるべく早めに準備されることをお勧めします。

・相続登記が未了の場合

誰が生産緑地を相続するのか？

その他の財産はどうするのか？

遺言書で指定が無い場合は、法定相続人全員で協議しないといけません。

特定生産緑地の申請には期限がありますので、なるべく早めに相続人間で話し合うようにしましょう。